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万科降价退房风波房价下跌退房要不要理由?
2008-09-22 14:54:33 来源: 作者: 【 】 浏览:675次 评论:0
 退房事件

  万科立场坚定:不接受退房

  率先开始调价的地产巨头万科目前正处于舆论的风口浪尖之上。

  在通常是“金九银十”的销售旺季,万科在上海的8个楼盘集中展开迎中秋促销活动。其间,一些前期购房的准业主闯入金色雅筑售楼处,告诫一些看房者甚至准备签约的购房者不要买房,否则迟早也会沦为“退房团”的一员。事实上,该项目3月份开盘以来已降价3次,有的购房者因此损失了几十万元。50多名首批“退房团”成员认为,该项目降价销售带有欺骗性,首次降价时售楼处声称是装修标准下调,但均价从每平方米18000元下调至14000元左右,一些房源单价甚至连每平方米12000元都不到,这对高价买房者来说,“装修标准说”实在是太离谱了。

  另有3天前的购房者要求按万科“3天无理由退房”的阳光宣言退房,也遭到了拒绝。“退房团”成员们愤愤不平,表示如果交涉不力会诉诸法律。

  继而,9月3日至14日万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销,虽成绩良好,但也引起了前期高价购房者的不满,情绪激动的上百位购房者日前“冲击”了万科杭州的办公区域和楼盘现场,有楼盘不得不提前结束当日的销售,关门“封盘”。

  此外,万科在南京等地的部分楼盘也同样遭遇退房风波。万科方面曾明确表示,虽然能够体谅客户心情,但是作为一家经营实体和上市公司,万科要对投资者和股东负责,其一切企业行为必须遵循契约原则,不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。万科对此深表遗憾,但这一立场不可能改变。

  各方热议

  道义上同情退房者 法律上无退房义务

  对于万科的此次调价行为,有人大声叫好,也有人破口大骂。但总之,大多数人都认为这一做法对市场的影响是巨大的。

  有人说,潘石屹涨价、王石降价,都吸引了全国数百家媒体的热炒和社会各界的关注,其实他们都有同一个目标,就是尽快将房售出。这是企业的经营策略,在没有违反法律的前提下,并无不可。

  但也有开发商认为,万科的做法很不负责任,会对市场产生较大伤害,将有其他企业随之降价,否则难以拉动销售。有人提出:“或许降价可以更为低调的方式进行,如内部认购,或是依托二手中介进行变相调价。因为大幅度降价可能会让市场的预期更为悲观,从而在暂时的‘一降就灵’之后进入更长时期的销售萎靡。”

  对于那些自住购房者的退房行为,大多数人表示在道义上是完全可以理解的。“如果是几十万元,的确是太大的损失了!肯定是很值得同情。”

  但有人提出,如果房价一跌就退房,那么通过价格调节市场行为将起什么作用?难道投资房产就是包赚不赔的?而且购房人应当对自己的购买行为负责,如果万科在销售环节上符合法律规定,又无其他退房约定,那么原则上万科就没有退房的法律义务。

  记者调查

  买房人都在想什么

  记者了解到,由于人们购房时间不同,立场不一,对退房事件的看法千差万别。

  早早下手者:心里偷着乐

  早在两年前就已买房的人,大多数禁得起跌,心理上对房产贬值有一定的承受力,因此对近期万科的调价行为,能够比较冷静地分析和看待,其中也有人心里偷着乐,越琢磨越觉得自己当初的决策实在正确。

  2004年购房的李先生说:“作为一家企业,万科有权利作出涨价及降价的决定。不能说涨价有理,降价就是罪过。除非是企业的调价行为具有欺骗性等,违反相关法律,那就另当别论了。从另一面说,房价有跌就有涨,以后要是房价涨了,开发商反悔要退房行吗?”

  刚刚买房者:听不得“降”字

  这部分人一提起万科的调价行为,大多数痛心疾首。据一位外地购房者讲,近日其一个等房结婚的朋友很激动,因为房子终于降价了,今年四月份她看上的一套二手房要价44万元,如今已降到了38.5万元;而这位购房者却是在去年9月刚刚以65万元的高价在城郊购置了一套三居室,没赶上这波降价,所以听着朋友兴高采烈的叙述,心里反而十分郁闷,极不是滋味。

  购房没多久的北京市民张女士担心害怕地说:“如今真是听不得但凡夹着‘降’字的消息。我们属于上不着天儿、下不着地的那类家庭,想申购限价房、经济适用房吧,条件还不达标,结果全家总动员,掏空了我们夫妻俩辛辛苦苦挣工资攒下的那一丁点儿钱,搭上双方老人一辈子的积蓄,接着向银行贷款几十万元还是不够,无奈之下又向亲朋好友和同事伸手借钱,几乎是透支了几辈人的血汗钱,就差动用孩子的零花钱了,这才买下了一套商品房,回想起来不由得心酸。可要是这新房才到手就贬值了,我们真是连撞墙的心都有啊!开发商是有降价的权利,可不能那么缺德啊,涨价的时候大把大把的钱都进自己的腰包了,市场稍冷就降价促销,拿了钱走人了。住房对于老百姓来说永远是件大事,我们不希望开发商随意降价,也不支持随意涨价,如果开发商这样不负责任,我们小老百姓可就惨了!”

  张女士认为,要从开发商那里退房,肯定很难。无论什么原因,小件商品都有7天的保退期,而像房子这样与居民一生息息相关的大件商品咋就没有?其实保退期应该更长才是。

  欲速购房者:只要自住就值

  据了解,目前尚有为数不多的一部分人打算尽快购房,他们急等用房,并相信房产销售迟早要“回暖”。

  在北京工作的杨先生表示:“无论开发商降不降价,我们都打算马上买房了,当然有个小促销更好。我们也知道现在房价已经很高,并有下跌的危险,可我们家已经观望了好几年,无数次看房都没下手,投入了如此之多的精力和感情,每次观望之后房价没降,反倒狂涨,令我们悔恨不已,不知道因此吵过多少次架,伤过多少感情,甚至给孩子造成了心理阴影。如今孩子越来越大,上学的问题也迫在眉睫,我们越来越认识到,只要是自住就值得买,那样一家人的生活就安定了,心里也踏实了。而如果继续观望,又不知道要等多久,终日焦虑,即便以后房价降了一些,也难以弥补我们这段时间的生活缺憾。” 杨先生认为,北京经过了“奥运建设”,基础设施等是以往无法比拟的,即使房价回落一些,也降不回原来的水平。而遵循经济原则,即使房价调整,也不可能只降不升,对于要用房数十年的自住者来说,熬着年头等待降价或许更不理智。所以,“我们宁愿选择早点买房安定下来。”

  持币观望者:等着再降抄底

  有人称,房价已过高,提价有罪,降价有理,十分支持万科的调价行为。

  一位男士直言不讳地说:“我再观望会儿,等开发商再往下降点儿,没准儿还能抄个底。要是以后房价回升,还有个赚头。买房得经过深思熟虑,现在反悔退房,当初怎么不想清楚了再签协议?”

  法律视点

  房价下跌不构成退房的理由

  第七届北京市律师协会房地产开发专业委员会委员、北京市刘勇律师事务所律师张世星认为,在没有明确约定开发商“保值承诺”前提下,万科业主这一退房请求是没有法律和合同依据的,很难获得法律上支持。

  在合同无效或被撤销的情况下可退房

  业主同开发商签订商品房买卖合同,双方存在合同法律关系。业主单方要求退房,往往首先主张合同无效或可撤销。

  按照《合同法》规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。财产返还意味着业主向开发商退房,开发商返还业主购房款项。

  但合同法定解除权的行使必须满足无效和可撤销的法定情形,即具备《合同法》第52、54条规定的无效合同和可撤销合同法定条件。

  法律对退房有明确规定

  最高人民法院于2003年4月28日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,进一步明确在商品房买卖合同中,作为业主一方买受人行使法定合同解除权的情形:出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时,业主方可提出退房或降价补偿。

  可见,法律对业主解除商品房买卖合同的具体情形作出了明确的限定情况,只有出现了上述违法情形时,业主依法维权才能获得法律上的支持。而已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由,在市场价格下跌过程中,如果开发商一方无任何过错,更不存在违约事实,那么要求其承担相应责任则于法无据。

  购房取决于自己对市场的分析和判断

  在房地产领域,作为市场经营主体的开发商,在严格遵循国家法律法规及相关政策前提下,拥有生产经营决策权,对自己的产品——房屋拥有销售权和定价权,以何种价格出售,不受非特定对象的约束。

  在当前市场经济环境条件下,商品房价格的涨涨落落同样受市场内在规律调整,同股票涨跌一样是正常不过的市场行为。购房者用于自住或者投资,完全取决于自己对市场的分析和判断。

  已购商品房业主提出退房要求,与其购房成本及当前房价走势有密切关系,一定程度上反映了购房者面对市场变化的脆弱心理。这归根于购房之初,在房地产市场日趋涨价的氛围下,业主对楼市缺乏理性认识,认为“买房只赚不赔”,可一旦市场价格出现显著变化,就难以适应,寻找承受主体,将市场行为下自身应承担的交易风险转嫁开发商,主张自己的损失。

  “推波助澜”不构成重大误解

  业主这一心理恰恰忽略了购房属于双方自愿行为,市场行为本身就有交易风险,房价下跌也属于市场行为。

  当然,不排除市场价格的形成存在着诸多不合理因素,开发商对不合理价格的形成起到了推波助澜的作用。但这并不构成业主对购房价值的重大误解,也并不有违社会公平原则。

  如业主有确切证据证明开发商在销售宣传推销过程中,存在欺诈、误导、不当承诺、强制买卖等行为,业主可依据《合同法》、《广告法》、《反不正当竞争法》等法律法规,要求开发商赔偿损失,维护自身合法权益。而单纯房价下跌则不能成为开发商违约的事由。

  相比之下,中国股市中的股民们早已习惯了“股市有风险,入市须谨慎”、“自负盈亏”的道理。相信开发商和购房者对楼市都将逐渐有个理性的认识和判断,心智日益走向成熟。

  进一步完善住房公共福利制度

  此外,张律师呼吁,解决国民住房及房价问题,除政府宏观调控下,我国还应该完善社会公共福利制度,进一步出台相关经济适用房和两限房相关政策,来解决中低收入家庭的基本住房问题。

Tags: 责任编辑:椰子
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